İsrailli bireyler ve şirketler, son yıllarda Yunanistan ve Kıbrıs’ın gayrimenkul ve turizm piyasalarında daha görünür hale geldi. 7 Ekim 2023 sonrası güvenlik kaygıları bu hareketi özellikle Yunanistan’da hızlandırırken, Kıbrıs’ta daha önce başlamış olan gayrimenkul ilgisi yeni konut, turizm ve toplumsal altyapı projeleriyle genişliyor.
HABER MERKEZİ – Bir İsrailli iş insanının Kıbrıs’ın kuzeyinde geliştirdiği yüz binlerce metrekarelik arazi, adanın onlarca yıldır çözülemeyen mülkiyet sorununu yeniden gündeme taşıdı. Simon Aykut, Rumlara ait taşınmazlar üzerinde lüks konut projeleri geliştirmek ve satmak suçlamalarıyla 2025’te Kıbrıs Cumhuriyeti’nde beş yıl hapse mahkum edildi. Aykut’un dosyası tek başına İsraillilerin Kıbrıs’taki varlığının boyutunu göstermiyor. Ancak son yıllarda İsrail’den Kıbrıs’a, Yunanistan’a ve Ege adalarına yönelen gayrimenkul yatırımı ve yerleşim arayışının ulaştığı noktayı anlamak için dikkat çekici bir başlangıç noktası sayılabilir.
Akdeniz’in doğusunda son yıllarda dikkat çeken bir hareketlilik yaşanıyor.
İsrail vatandaşları Yunanistan’da gayrimenkul piyasasının en hareketli yabancı alıcı gruplarından biri haline gelirken, Kıbrıs’ın güneyinde binlerce taşınmazın İsrailli alıcılarla bağlantılı olduğu görülüyor. Adanın kuzeyinde ise İsrailli yatırımcıların faaliyetleri, özellikle büyük gayrimenkul projeleri ve 1974 öncesi Rum mülklerinin kullanımı üzerinden siyasi ve hukuki tartışmaların konusu.
Bu tabloyu “İsraillilerin Akdeniz adalarına toplu göçü” şeklinde tanımlamak için henüz yeterli resmi nüfus verisi yok. Ancak gayrimenkul alımları, oturum izinleri, yeni konut projeleri, otel yatırımları, özel okullar ve İsraillilere yönelik emlak pazarlaması birlikte ele alındığında, özellikle Yunanistan ve Kıbrıs’ta İsrail bağlantılı ekonomik ve toplumsal varlığın büyüdüğü görülüyor.
HAREKETİN BAŞLANGICI 7 EKİM’DEN DAHA ESKİ
Yunanistan’daki gayrimenkul şirketleri, İsrailli yatırımcıların özellikle 2010’ların ortalarından itibaren Yunanistan’a yöneldiğini anlatıyor. 2015’te yayımlanan Reuters kaynaklı bir haberde İsrailli yatırımcıların Yunanistan’da villa, tatil evi, otel ve yatırım amaçlı gayrimenkul satın almaya başladığı aktarılıyordu. Düşük fiyatlar ve turizmdeki toparlanma başlıca nedenler arasındaydı.
Yunanistan’ın ekonomik krizden çıkmasıyla birlikte bu ilgi daha düzenli bir yatırım akışına dönüştü.
Yunanistan Merkez Bankası’na göre 2019-2023 arasında İsrail’den gelen doğrudan yatırımların ortalama yalnızca yüzde 1,3’ü Yunanistan’daki toplam doğrudan yatırımlara denk geliyordu; ancak İsrail, Orta Doğu ülkeleri arasında Birleşik Arap Emirlikleri’nin ardından ikinci sıradaydı. İsrail sermayesinin özellikle gayrimenkule yöneldiği ve 2023’te Yunanistan’ın toplam gayrimenkul doğrudan yatırımlarının yüzde 4,1’ini oluşturduğu kaydedildi. İsrailli yatırımcıların Golden Visa başvuruları da 2023 sonuna kadar yaklaşık iki katına çıkmıştı.
Asıl kırılma ise 7 Ekim 2023’ten sonra geldi.
SAVAŞ “İKİNCİ ADRES” ARAYIŞINI NASIL HIZLANDIRDI?
İsrail’de Gazze savaşıyla birlikte güvenlik kaygılarının artması, Yunanistan’ı yalnızca yatırım yapılan bir ülke olmaktan çıkarıp bazı İsrailliler için “B planı” haline getirdi.
Le Monde‘un Ekim 2024 tarihli haberine göre, 7 Ekim’den sonra birkaç yüz İsrailli aile Yunanistan’a yerleşti. Kesin sayı verilemiyordu ancak İsrail Büyükelçiliği Yunanistan’da yaşayan İsraillilerin sayısında artış olduğunu gazeteye doğruladı. Yunanistan Göç Bakanlığı da İsraillilere verilen Golden Visa sayısının 7 Ekim sonrasında yaklaşık yüzde 70 arttığını bildirdi. Yunanistan ayrıca İsrail vatandaşlarının turist olarak kalış süresini 90 günden 180 güne çıkardı.
2025’te artış daha belirgin hale geldi. Enterprise Greece‘in Şubat 2026’da yayımladığı verilere göre Yunanistan 2025’te toplam 8.879 yeni Golden Visa verdi: Yatırımcı olarak verilen yeni oturum izinlerinin sayısı yüzde 91,5 artarak 636’ya çıktı.
YUNANİSTAN’DA EN ÇOK NERELER TERCİH EDİLDİ?
İsrailli yatırımcıların en yoğun olduğu yerler yalnızca adalar değildi.
2025 RE/MAX verilerine göre İsrailliler Atina ve Selanik’te yabancı gayrimenkul alıcıları arasında ilk sıraya çıktı. Yunanistan’ın geri kalanında ise Almanlar başta olmak üzere farklı Avrupa ülkelerinden alıcılar öne çıkıyor; İsrailliler bu bölgelerde de önemli bir grup.
Ancak turizm merkezleri ve adalar ayrı bir önem taşıyor.
Girit, Rodos, Korfu, Mikonos, Santorini, Paros ve Evia İsrailli yatırımcıların ve emlak şirketlerinin ilgisinin görüldüğü yerler arasında.
Girit’in Hanya bölgesinde İsrailli bir yatırım şirketi tarafından geliştirilen ve halen yatırımcılara açık olan bir proje bulunuyor. Proje, şehir merkezinde yedi katlı bir bina ve 15 küçük daire öngörüyor.
Evia’da İsrailli girişimciler tarafından pazarlanan villa projeleri bulunuyor. Kavos Bay bölgesindeki model, arsa satın alınması, İsrailli mühendislerin gözetiminde inşaat ve sonrasında mülkün kişisel kullanım veya kiraya verilmesi üzerine kurulmuş.
Paros’ta ise İsrail bağlantılı Brilliant Constructions’ın Mifras adlı projesinde sekiz lüks villa bulunuyor. Şirket, projenin tamamlandığını ve villaların Haziran 2026’da alıcılara teslim edilmeye başlandığını bildiriyor.
Rodos’ta ise İsraillilerin ilgisi uzun süredir turizmle bağlantılı. Yerel turizm verilerine göre ada 2024’te yaklaşık 140 bin İsrailli ziyaretçi ağırladı. Aynı yıl havalimanındaki İsrail bağlantılı yolcu trafiği 282 bini aştı. Gayrimenkul sektörü ise bu turizm bağlantısının ikinci konut ve yatırım talebine dönüştüğünü belirtiyor.
NEDEN YUNANİSTAN?
İsrailli yatırımcıların Yunanistan’a yönelmesinin birbiriyle bağlantılı birkaç nedeninden söz ediliyor.
Birincisi fiyat. İsrail’deki özellikle Tel Aviv merkezli gayrimenkul piyasasına kıyasla Yunanistan uzun süre daha ucuz kaldı. İkincisi turizm. Tatil evi hem kişisel kullanım hem de kiralama geliri sağlayabiliyor. Üçüncüsü ise Avrupa’da oturum imkanı. Golden Visa, özellikle yatırımcılar açısından önemli bir araç haline dönüştü. Ancak program 2024’te değiştirildi ve bazı bölgelerde yatırım için gereken eşik yükseltildi.
Dördüncüsü ise güvenlik. Le Monde’un görüştüğü kişilerde 7 Ekim sonrasında “çocuklarla normal bir yaşam” arayışı ve İsrail’e yakın, güvenli bir Avrupa ülkesi fikri öne çıkıyordu.
Yunanistan’da gayrimenkul yatırımlarının 2023 sonrasında hızlandığını gösteren en güçlü göstergelerden biri de sermaye akışı. Yunanistan Merkez Bankası verilerine göre İsrail’den Yunanistan gayrimenkul sektörüne gelen sermaye 2024’te 129 milyon euroya çıktı; bu, bir yıl öncesine göre yüzde 46,5 artış demek. 2025’te de artışın sürdüğünü gösteren piyasa verileri bulunuyor.
GÜNEY KIBRIS’TA GAYRİMENKUL ALIMI YÜKSEK
Kıbrıs’ın güneyinde ise İsrailli gayrimenkul alımlarını gösteren resmi veriler çok daha ayrıntılı. Kıbrıs İçişleri Bakanlığı’nın parlamentoya sunduğu verilere göre 2021’den Ocak 2025’e kadar İsrail vatandaşları: Larnaka’da 1.406, Limasol’da 1.154 ve Baf’ta 1.291 taşınmaz satın aldı veya satın alma işlemi başlattı. Bu rakamların bir bölümü henüz tamamlanmamış satış sözleşmelerini de içeriyor. Örneğin Larnaka’daki 1.406 işlemin yalnızca 481’i tapu kaydıyla sonuçlanmıştı; Limasol’da 511, Baf’ta ise 867 işlem tapulu satış olarak görünüyordu.
2025’te de hareketlilik sürdü: Eylül 2024-Eylül 2025 döneminde İsrailliler Larnaka’da 850, Limasol’da 571, Baf’ta 683 taşınmazla yabancı alıcılar arasında en aktif gruplardan biri oldu.
LARNAKA’DA “KAPALI TOPLULUK” TARTIŞMASI
İsrail bağlantılı gayrimenkul alımlarının siyasi tartışmaya dönüşmesinin en açık örneği Larnaka. Muhalefetteki AKEL, 2025’te yabancıların özellikle de İsraillilerin bazı bölgelerde toplu arazi alımlarına dikkat çekti. Parti lideri Stefanos Stefanu, Larnaka ve Limasol’da İsrailli alıcıların yoğunlaştığı ve “gated community” olarak tanımlanan kapalı konut alanlarının ortaya çıktığını söyledi.
AKEL’in itirazı yalnızca İsraillilere yönelik değildi. Parti, genel olarak AB dışından gelen alıcıların toplu mülk ediniminin konut fiyatlarını artırdığını ve stratejik altyapılara yakın bölgelerde yabancı mülkiyetinin denetlenmesi gerektiğini savundu. Bu amaçla Golden Visa ve benzeri mülk edinme yollarını sınırlamaya yönelik yasa teklifleri sundu.
OKUL, İBADETHANE VE TOPLULUK: YERLEŞİK HAYATA GEÇİŞ
Kıbrıs’taki değişim yalnızca konut satışlarından ibaret değil.
KNEWS’in Ağustos 2026 tarihli araştırmasına göre Latsi, Trozena ve Polemidia’da üç farklı İsrail bağlantılı proje gündemde. Thanasis Photiou imzalı 25 Ağustos 2026 tarihli yazıya göre, Latsi’deki büyük otel projesinde inşaatın önemli bölümü tamamlanırken bazı ruhsat sorunları yaşanıyor.
Limasol bölgesindeki Trozena’da ise neredeyse terk edilmiş köyün yeniden canlandırılması amacıyla yaklaşık 60 konutun restore edilmesi, turistik tesisler, kamp alanı ve şaraphane kurulması planlanıyor. Proje çevre ve izin süreçleri nedeniyle tartışmalı.
Polemidia’da ise 50 milyon euroyu aşan, 1.500 öğrenci kapasiteli bir Yahudi özel okulu projesi bulunuyor. Okulun 2027’de açılması planlanıyor. Projeyi yürüten Yehoshua Smukler, okulun Kıbrıs’taki Yahudi toplumunun gelecekteki temel taşlarından biri olacağını söylüyor. Smukler, adadaki Yahudi toplumunu yaklaşık 4 bin aile olarak tahmin ediyor. Bu rakam resmi nüfus sayımı değil, proje yöneticisinin tahmini.
Fakat okul, ibadethane, işletmeler ve konut projeleri gibi kalıcı toplumsal altyapının oluşması, geçici turizm hareketinden farklı bir olgu.
KUZEY KIBRIS: RESMİ VERİLER SINIRLI
Adanın kuzeyinde ise tablo daha karmaşık.
2023’te Türkiye Dışişleri Bakanı Hakan Fidan, İsrail vatandaşlarının 2000 yılından bu yana Kuzey Kıbrıs’ta 200’ün biraz üzerinde taşınmaz alım başvurusu yaptığını açıkladı. İsrail vatandaşları bu resmi başvurular bakımından ülkeler arasında 12. sıradaydı.
Fidan aynı zamanda son beş yılda Kuzey Kıbrıs’ta yabancıların toplam taşınmaz alım başvurularının yaklaşık 15 bin olduğunu ve İngiltere’nin uzun dönem toplamında, İran’ın ise son beş yılda ilk sırada bulunduğunu söyledi. Türkiye Dışişleri Bakanlığı ve MİT’in konuyu takip ettiğini de belirtti.
Öte yandan 2022’de Kıbrıs Rum basını, Kuzey Kıbrıs’taki yabancı alımlarında İsraillilerin çok yüksek bir paya sahip olduğunu ileri sürmüş, yaklaşık 2.000 İsrail bağlantılı şirket ve Karpaz’da on binlerce dönümlük arazi alımı gibi iddialar yayımlamıştı. Ancak bu iddialar resmi olarak doğrulanmadı ve sonraki açıklamalar ölçeğin çok daha düşük olduğunu gösterdi.
Bugün Kıbrıs gazetesi ise İsrail’in Lefkoşa Büyükelçiliği’nin açıklamasına dayandırdığı haberinde, yaklaşık 15 ila 20 bin arasındaki İsrailli’nin Kıbrıs’ı evi gibi gördüğünü açıkladı. İsrail Vergi Dairesinin araştırması, ülkeden ayrılanların ekonomik ve mesleki profilinde de değişim yaşandığını ortaya koydu. Varlıklı İsrailliler arasındaki göç oranının 2023 ve 2024 yıllarında rekor seviyeye ulaştığı ve 2019 öncesindeki oranın yaklaşık iki katına çıktığı belirlendi. Doktorlar, mühendisler ve yüksek eğitimli çalışanların göç edenler arasında fazla olması da dikkat çekici bulundu.
SİMON AYKUT DAVASI
Kuzey Kıbrıs’taki İsrail bağlantılı gayrimenkul tartışmasının en somut örneği ise İsrailli-Türk iş insanı Simon Aykut ve sahibi olduğu Afik Group.
Afik Group, Kuzey Kıbrıs’ta binlerce konutluk projeler geliştirdi. Şirket kendi internet sitesinde Caesar Resort’u 7 bin ünite, Caesar Blue’yu 1.600 ünite, Palm Jumeirah’ı 836 ünite ve başka projeleri yüzlerce üniteyle listeliyor; şirket toplam portföyünü 10 binden fazla ünite olarak tanımlıyor.
Bu projelerin önemli bölümü İskele, Boğaz, Dipkarpaz, Tatlısu ve Girne çevresinde bulunuyor. Aykut dosyası, Kuzey Kıbrıs’taki İsrail bağlantılı sermayenin büyüklüğünü ve beraberindeki hukuki sorunu gösteren önemli bir örnek.
Aykut, Kuzey Kıbrıs’ta Rumlara ait taşınmazların yasa dışı biçimde geliştirilmesi ve satılması suçlamalarıyla yargılandı. Reuters’ın haberine göre 2025’te Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemesi, 40 suçlamayı kabul etmesinin ardından Aykut’u beş yıl hapis cezasına çarptırdı.
Dava, 1974’ten bu yana çözülemeyen Kıbrıs mülkiyet sorununun en hassas dosyalarından biri haline geldi.
